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2013:政策频出,“刚需”路在何方?

【导语】:从年初房地产市场“国五条”落地,到四季度一线、二线城市限购纷纷升级;从各地增加住宅用地供应到北京推出自住型商品住房……临近年底,国家统计局数据又有新消息,11月,在70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅市场同比上涨的城市分别为69个和68个。2013年,各地楼市调控政策频繁推出,虽然百姓的购房预期跌宕起伏,但面对一路上涨的房价,“刚需”购房者路在何方?

  纠结:政策改变预期,“刚需”群体受困

  临近年末,北京市首个自住型商品住房项目——恒大“御景湾”受到了“刚需”住房者狂热的追逐,申请网站一度因申请者众多而瘫痪。根据北京市住建部门的统计,共有近15万个家庭在网上申购约2000套房源。北京的张静女士就是这15万“大军”中的一员。

  “年初专注看二手房,年中把重点转移到新房,年底又开始为申请自住型商品住房而焦虑。”张女士说,“北京今年出台的每一次政策我都烂熟于心,我也一次次地改变着购房计划。准备了一年的首付款一直没用上,现在真的有些不知所措。”

  在许多业内人士看来,“刚需”群体对于房价十分敏感,政策的每一次“风吹草动”都会改变这部分群体的预期。而“楼市亦如股市”,大量“刚需”购房者预期的改变又影响着楼市冷热交替地变化。

  不少“刚需”购房者都认为,政策频出市场跌宕起伏,目前楼市走向还不明朗,似乎都在等待最佳时机。在持续的等待中,“纠结”也从不间断,武汉的郑良就是这样的一位购房者。

  “‘国五条’政策出台后,市场短暂降温后很快迎来强劲反弹,这让我相信房价根本不会降。11月,武汉对外地居民限购‘升级’,并研究提高二套房首付,这让市场又有些冷清。”尽管看不清形势,小郑还是在每个周末辗转于各大楼盘。最近,他被一个项目“直降2000元”吸引住了。“现在出手会不会太早,我又迷茫了。”小郑说。

  奢望:年末调控“升级”,房价目标折腰

  今年四季度以来,包括北京、武汉在内,10余个大中城市在年底掀起了新一轮的调控“热潮”。北京提出年底之前大幅涨价和单价高于4万元的楼盘不予批售,上海、广州、武汉、南昌等地将外地居民购房的限购年限从缴纳个税或社保1年提高到2年至3年,上海、广州、沈阳等地将二套房首付款比例提高到65%或70%。

  在分析人士看来,调控“升级”源于各地实现房价调控目标的难度越来越大。今年初,全国30多个城市制定了房地产调控目标,大部分城市明确提出“新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入增幅”。而根据国家统计局最新发布的数据显示,11月,全国70个大中城市新建商品住宅涨幅超过10%的城市达到25个。

  中原地产市场研究部总监张大伟表示,从目前的市场状况看,新建商品住宅价格涨幅超过10%的一些大中城市,完成年度调控任务非常困难,一些涨幅在8%-10%的城市,完成年度调控任务的难度也很大。

  “‘突击调控’只会打乱市场秩序,短期内有可能压制需求,但也有可能引发后期的‘报复性上涨’。”财经评论员马光远表示,政策面收紧如果仅仅是为了统计数字,就有“作秀”的嫌疑,调控应该考虑从根本上解决供需问题。

  在北京,虽然政策频出,但购房者却感觉房子越来越难买。“楼市供不应求的格局始终没有改变。截至11月底,北京新房库存量依然维持不足6万套的低位,房价上涨压力还将继续。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。

  期待:调控因地制宜,市场之手助推

  “从目前情况看,一线、二线城市和三线、四线城市的楼市呈现出不同特征。”中原地产市场研究部总监张大伟表示,地方政府的调控自主权在增强,各地将因地制宜对政策的执行尺度和力度进行微调。

  纯粹行政性、短期性调控措施治标不能治本,能救急但无法救市场。“方向虽然明确,但从目前来看,一、二线城市的供求关系依然紧张,房价上涨压力还很大。行政性的调控措施在短期内依然无法退出。”中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮说,长期来看,多重政策将有利于市场化手段发挥更大的作用,助稳楼市。

  “当务之急是增加土地供应,从源头上缓解供需矛盾。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示,在这次中央经济工作会议中,也提到了特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率。此外,推动城乡建设用地同权,破除地方政府对土地财政的依赖,将从根本上减轻地方政府在房价上涨中的助推因素。

  北京市推出的自住型商品住房是调控思路向供给端转变迈出的实质性一步。虽然对市场影响还有待观察,但部分刚需购房者的确为此暂缓了置业计划。

  “北京决定两年推出7万套自住型商品住房供地将明显影响市场预期,也会导致‘刚需’群体更大范围的观望,此举有可能得到更多大中城市的效仿。这也将会明显影响2014年的房地产市场的温度。”张大伟说。

  “随着房产税扩容、不动产登记制度的完善,将会有更多的存量房自发进入市场。当大量存量房逐步还原其居住属性的时候,也许就是房地产市场市场化调节机制逐步建立之日。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说。

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