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房屋的共有建筑面积分摊之我见

【导语】:怀化房地产网讯:长期以来,共有面积分摊问题一直是商品房销售中老百姓十分关心的热点问题,建设部及各省、市的建设行政主管部门为此倾注了大量的精力,也出台了许多的政策规定,从技术的角度统一规范、统一计算标准,这些举措在一定程度上解决了矛盾纠纷。但有关面积的纠纷仍时有发生,主要是由于办事群众对共有建筑面积理解不明白,对哪些地方该计算面积、哪些地方不该计算面积模棱两可。

  一、房屋共有建筑面积与分摊

  一套商品房的建筑面积由两部分组成:套内建筑面积和共有分摊面积。共有建筑面积是指:各产权主共同占有并共同使用的公共公用部位。

  (一)对共有面积的处理的原则。1.产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行;2.无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例分摊;3.房屋共有建筑面积分摊以栋为单位,仅限于本栋仅为本栋服务的共有建筑面积;4.整栋房屋在销售和产权转移、分割中只能采有一种分摊原则。

  (二)共有建筑面积的组成:1.包括栋内电梯井、管道井、公共厕所、垃圾站、楼梯间、配电间、屋顶梯间、消防通道、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、技术设备层等为本栋房屋服务的共用房和物业服务用房的建筑面积,以水平投影面积计算,2.包括产权单元与公共建筑面积之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积一半的建筑面积。

  (三)共有面积分摊的区域。1.纯住宅和纯商业只要指定一个功能区按分摊系数分摊;2.多功能综合楼我们就要设立多个功能区(如地下室、门面、商铺、住宅等),进行多级分摊。多级分摊是先分摊幢共有建筑面积至整幢内各功能区,再分摊功能区共有建筑面积至功能区内各功能区,然后分摊层共有建筑面积至层内各功能区。我们在平时测量中遇到最多的问题是:串过商业层专为住宅服务的楼梯间,按照测量规范要求是整栋分摊,而商业部分业主认为不合理,他们认为只是共同占有并没有使用此楼梯间,确要承担此分摊面积。公共部位的建筑面积是全体业主公共占有和使用,不的私自占有和使用。

  二、不计入共有建筑面积的,但要分摊所在幢相关的共有建筑面积

  1.为多幢服务的管理用房、警卫室;2.独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库;3.为公共事业服务的配套用房;4.避难层(室)及结构转换层内可独立使用的部位;5.产权单元自营 自用的房屋。

  三.可以计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件

  1.有上盖;2.有维护结构;3.机构牢固 属于永久性建筑物;4.层高在2.2米以上;5.可作为人们生产或生活的场所。必须同时具备以上五点的房屋才能计算建筑面积。

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