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沪七条发威楼市降温:焦虑房东一夜降价50万

【导语】:“沪七条”出台后,上海在预售证发放方面明显收紧,加上限购限贷升级,短期内,市场上行空间将受到显著压缩

  发布第二天便开始严格执行的“沪七条”,让刚刚收获2010年以来成交最活跃“金九银十”的上海楼市逐渐“冷静”下来。

  上周末,上海仅有三个项目约500套房源入市,且去化率均未超过七成,这和前两个月动辄八九成的开盘去化率相去甚远。

  上海多家大型中介相关负责人告诉《第一财经日报》记者,“沪七条”出台后,上海在预售证发放方面明显收紧,加上限购限贷升级,短期内,市场上行空间将受到显著压缩。

  焦虑房东一夜降价50万

  10月初,刘先生将一套位于上海松江新城的三房挂牌出售,总价230万元。由于他坚持不还价,导致多个意向客户流失。“沪七条”出台后,看房客户明显减少,这让刘先生心里有些焦虑不安。日前,他开始转变态度,向经纪人表示可以让步5万元,如有意向买家,还可以进一步协商议价。

  汉宇地产松江新城分行的张经理告诉记者,类似于刘先生这样转变态度的卖家,目前的比例已经提升至15%左右。

  信义房屋分析师谢一枝透露,“沪七条”出台后,二手房挂牌量上升两成,带看量却出现了两成左右的下滑,这表明房东卖房的诚意度在提高,而此前习惯追涨的购房者开始转向观望。

  谢一枝表示,以目前在售的虹口区某套二室户为例,客户自7月初挂牌后,在价格上始终不肯做出让步。“沪七条”出台后,看房者出现减少,房东心态出现变化,将该房屋的售价由360万元降低至310万元。

  相比房东心态的变化,“沪七条”对需求端的影响则更为直接。

  21世纪不动产上海锐丰淞南店的杨经理告诉记者,有一组非沪籍客户在10月期间看中了一套房源,不过因其将于11月末才满足旧规要求(2年内累计缴纳1年以上税收、社保),故在与业主沟通后,决定于12月初办理过户相关手续,并支付了定金3万元。新政出台后,该购房者购房需再等上1年才能获得购房资格,直接促使该交易难产。

  “目前外省市购房者在上海楼市中占到了四成左右的比例,新规定如得到严格执行,显然会将大量购房者挡在市场之外。”德佑地产研究总监陆骑麟对记者称,进入11月后,二手市场转冷的迹象十分明显。

  “仅从德佑地产的成交情况来看,11月上半月的二手房成交量相较于10月下半月下滑了四成左右。随着时间的推移,政策对楼市的掣肘作用可能得到更明显的体现,尤其在一些外省市购房者较多的区域,二手房价格的持续上涨将得到较大遏制,小幅降价的行为也将更加普遍。”陆骑麟如是说。

  预售证发放“遇卡”

  与二手房市场一样,新房市场也明显感受到“沪七条”带来的“寒意”。上周(11月11日~17日)上海新建商品住宅成交面积为25.94万平方米,环比前周下跌36.2%,这是上海新房成交近六周来首次跌破30万平方米大关。供应方面,上周上海新房新增供应面积为22.07万平方米,环比下跌55.3%,为近九周的最低点。

  有开发商代表向记者反映,上海已有不少区县开始严格控制预售证的发放,特别是高价项目想要在年底前入市可谓十分困难。“目前压了一大批预售证,批出来的都是低价盘,主要目的是控制年底的房价。”

  “类似的措施在往年房价上涨过快时也使用过,一般情况下,高价项目预售证的获批难度就相对较大,现在就更难了。”上述开发商代表称,“听说单价超过区里平均价的,预售证都要到市局审批。”

  “现在开发商对此抱怨确实比较多。”一位资深业内人士表示,“此前单价在4万元/平方米以上的房源预售证,要到市里批。现在是涨价10%以上的,区里直接不给批。”

  上海中原地产市场研究总监宋会雍表示,收紧预售证发放主要针对的是一些高端物业,是一种短期的行政性应急行为。“这只是把买房时间延后,并不意味着需求会消除。”

  同策咨询研究总监张宏伟认为,延发高端楼盘预售许可证的方法,可以在结构上控制整个房地产市场的成交均价,但从个案价格来看,由于市场供求关系较为紧张的基本面并没有改变,房价很难出现实质性的下调。“一旦政策执行层面出现了松动,高端市场成交马上就会有报复性的反弹。”

  楼市降温能持续多久?

  在刚刚过去的10月,今年1至7月房价涨幅一直位居一线城市末位的上海,房价同比涨幅达到21.4%,意外领涨全国。

  “‘沪七条’的出台在某种程度上就是为了‘应对’这个数据。”一位不愿透露姓名的业内人士对记者称,上海的市场化程度是很高的,但房价累计涨幅过高,限购升级包括预售证收紧等行政手段的出台,也是逼不得已。“但这些手段确实是短期降温楼市最好的办法了。”

  “本来年底就是楼市淡季,加上政策收紧的叠加影响,最近两月的成交量有可能相比前期下滑三到四成。”宋会雍表示,“按照市场的正常节奏,明年年初开始,楼市还是会逐步回暖。”

  克而瑞机构分析师薛建雄判断,“接下去,新房成交量会逐月下降30%,明年2月份会降到最低,3月份开始稳步回升。近期房价会逐步停涨,明年3月份开始,可能会有部分刚需项目降价促销。二手房成交的下滑可能会更明显,个人预计,年底成交量会较上两个月下滑50%左右,明年年初,就会有一些房东开始降价抛售房源,3月份以后,二手房市场则有望和新房市场一样企稳回暖。”

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