怀化二手房

二手房交易“阴阳合同”风险多

【导语】:崔小姐欲通过中介购买一处二手房,在基本谈妥价格后,她和卖主却对交易中的上万元税费负担问题难以达成一致,最后中介建议双方在合同上降低房屋总价,将一部分价款以“费”的名义另行约定,以达到减少税负目的。崔小姐有些犹豫:一方面觉得有风险,另一方面又觉得省下几千元的费用很划算。

  记者采访了解到,近一两年来,为抑制炒房,国家在二手房交易中收取的税费节节攀高,作为对策,利用签订“阴阳合同”来逃税避税的做法非常普遍。省城一位地产经纪公司经理介绍,他们经手的二手房交易中,签订“阴阳合同”的占到半数以上。这些合同主要是在交易价格上做文章,常用的名目有“装修补偿费”、“户口迁移费”、“搬迁费”等。

  我省非普通二手住宅(主要以144平米为界,以下为普通住宅)在交易环节所课税负接近交易价格的10%,包括(卖方缴纳,税率为5.55%,转让 5年以上住房可免征)、契税(税率3%,买方缴纳,普通住宅减半)、印花税、手续费等。一套总价50万元的非普通住宅,如果在5年内转让其税费即可高达 4.5万元,如果合同总价降低10万元,即可节省税费9000元左右。而在房产管理部门进行登记备案时,除非交易价格明显偏离市场平均价格,有关部门才会考虑重新评估房产价值。

  另外,签订“假赠与、真交易”合同的也比较多。刚刚在中介帮助下通过“赠与”手续获得一处房产的小刘告诉记者,借此可完全避掉营业税。按照有关规定,将来他如卖出该房产,须交20%的个人所得税;但小刘认为,子是为了自住,将来若要脱手,同样可以通过“赠与”方式转让。

  对此,律师提醒,“阴阳合同”有逃税嫌疑,与现行法律法规相抵触,因而不受法律保护,如果双方中任何一方出现反悔,都可能引发纠纷。而且逃税行为一旦被举报或查出,买卖双方都将受到处罚。

  全国政协委员、山东经济学院房产研究所所长郭松海教授认为,逃税现象说明目前税收监管存在一定漏洞,也反映了目前我国的收体系存在的一些问题:房地产交易环节的税收偏重,保有环节的税收过轻,交易环节的税收转化为交易的成本,往往加剧了买房者的负担,同时制约了二手房的合理流动。应考虑通过征收物业税、不动产闲置税等,降低普通商品住房买卖、中的税收负担,达到调节财富分配、促进房地产业健康发展的目的。

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