怀化二手房

二手房交易小心中介陷阱

【导语】:据3月19日本报报道,1至2月怀化二手房交易13.58 万平方米,同比增长10.94%。在新国五条细则的蝴蝶效应下,很多二手房卖家都为自己的房产早点出手而焦急,近期,怀化掀起了一场房产交易过户的高潮。昨日,记者走访二手房市场发现,中介在一定程度上已成为“过户潮”的幕后推手,为增加其交易量,他们声称可用“假离婚再结婚”“假装吃官司以房屋作抵押”“赠与房产”“阴阳合同”等办法避税。对此有法律专家提醒,各种“避税绝招”实际操作中往往事与愿违,政策落地前“抢过户”需考虑交易风险。

  新政成游说交易噱头 “最近一段时间,我们每天都有交易,想卖房要抓紧最后的时机,等到月底‘新政’落地就要多交20%的税了。”昨日,记者以卖房人的身份走进湖天开发区多家地产中介,听到的都是类似的话。部分中介经理人甚至通过偷换概念,加重卖房人的紧张情绪。对于“20%的税具体怎么计算”的追问,大多数受访的中介公司均如此解释:“是个人所得税,原先要交1%,现在要交20%”;个别中介经理人甚至告诉记者:“具体情况还没有确定,我们有内部消息是要收取房产成交价的20%。”

  但记者了解到的实际情况是,国务院办公厅本月初下发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中关于“20%”的原话是,“对出售自有住房应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征”,也就是说,这个“20%”是房屋增值部分的20%。

  “‘假离婚’是一个最简便的好办法”

  记者走访中还发现,由于担心“转嫁”,比卖家更关注“20%”税费的是买家。在一家房产中介,几位买房人都听到比卖房人更为“严重”的说法,“现在所有卖家都只管实收,税多税少都由你们(买家)支付。”

  “这几天好房子放出来都‘不过夜’,你想搭‘末班车’都可能赶不上了。”一中介经理告诉装扮成买家的记者,“现在房源紧张,供不应求。”在记者反复询问下,他又透露说:“只要找我们买房,就算到新政落地后,还是有办法避税的。”

  “首先,让我们劝原业主办‘假离婚’就是一个最简便的好办法,只要房子顺利卖掉,他们再复婚不就行了?”当中介的回答被记者认为“太不现实、太不道德”时,他进一步笑称,还有更绝的呢,走法院判决是另外一个好办法。“这个办法周期比较长,整个程序走下来需要三个半月左右,但这个办法也有好处,就是‘保险’,做事干净利落,不留下痕迹,纠纷少。”这位中介表示,办“假离婚”也好,走“法院判决”也行,这些都不需要买家多操心,卖家那里一切“工作”都由中介来搞定。针对这些“避税”方法,记者随机采访了几位买房者,他们大多表示如果中介能“一切搞定”,自己不介意走些“旁门左道”。

  签“阴阳合同” 赶“末班车”

  很多卖家认为,20%个税开征后,二手房交易时产生的税费额度会增大,这样会增加“阴阳合同”签订的难度,因此大家也在争相赶趟“末班车”。

  一位不愿透露姓名的二手房中介人士承认,为帮助买卖双方减少交易成本,通过签订“阴阳合同”偷逃房屋交易产生的税款,早已成为业内“共识”。

  所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实交易情况,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实交易情况,可以是书面或口头。用专业术语解释的话,

  交给二手房交易登记中心的是 “阳合同”,买卖双方私留的是“阴合同”。“阴阳合同”是一种违反法律法规的行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。

  “避税绝招”可能引发法律纠纷 对此,怀化鹤阳律师服务所的侯奎提醒说,对于各种避税方法,出发点可以为公众所理解,但在实际操作过程中却会事与愿违,甚至会引起法律纠纷及相关风险。他说,例如“伪造欠债事实,通过司法判决过户”的方法绝对不“保险”:在办理房屋过户前,该房产的所有权人仍为原产权人,一旦出现房屋价格上涨,产权人很可能否认双方之间的房屋买卖关系,选择清偿债务后对该房屋进行二次处理。而如果房产买卖涉及到婚姻关系,发生纠纷的可能性也比较大,实践中违背伦理道德的意外事件也很常见。

  此外,按照财政部、国家税务总局、建设部规定,对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税,可见,对于大部分“首改”卖家而言,交易基本不受政策限制。所以,大多数普通市民完全没有必要对“20%”这个数字“想太多”。

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